En vertu de l'article 36 du Code des professions du Québec,

«Nul ne peut de quelque façon : (…)

j) utiliser le titre d’«Évaluateur Agréé» ou d’«estimateur agréé» ni un titre ou une abréviation pouvant laisser croire qu’il l’est, ou s’attribuer des initiales pouvant laisser croire qu’il l’est ou les initiales "É.A." ou "C. App.", s’il n’est détenteur d’un permis valide à cette fin et s’il n’est inscrit au tableau de l’Ordre professionnel des Évaluateurs Agréés du Québec.»

Avant d'obtenir ce titre, un candidat à l'exercice de la profession doit détenir un diplôme universitaire donnant ouverture au permis, avoir effectué un stage d'un an sous la supervision d'un membre de l'Ordre, avoir suivi les cours de formation de l'Ordre sur les normes de pratique professionnelle et de déontologie, réussir l'examen d'admission et remplir certaines autres formalités.

Seul le titre d'Évaluateur Agréé, garantit des services de qualité et des recours pour le public. Pour vérifier si un évaluateur est inscrit au tableau des membres, on peut s'adresser à l'Ordre des Évaluateurs Agréés du Québec ou aller sur le répertoire électronique des membres.

Le travail de l'Évaluateur Agréé consiste à formuler une opinion objective sur la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier à une date donnée. Les préjugés, les intérêts personnels et les préférences ne figurent pas dans sa démarche professionnelle.

Membre d'un ordre professionnel, il doit respecter des normes de pratique et un code de déontologie. Il est également soumis à des inspections sur sa pratique professionnelle. De plus, l'assurance de la responsabilité professionnelle constitue un recours supplémentaire pour sa clientèle.

L'Évaluateur Agréé exerce sa profession en pratique privée ou dans le secteur public, pour le bénéfice de personnes, d'entreprises, d'institutions ou de gouvernements.

On retient les services d'un Évaluateur Agréé parce que son opinion est motivée, fiable et impartiale... ce qui en fait un conseiller immobilier précieux.

La plupart des individus sont appelés, au moins une fois dans leur vie, à prendre une décision d'importance dans un contexte étranger à leurs préoccupations coutumières :

• vendre, acquérir ou construire une propriété;
• contracter une hypothèque;
• investir dans l'immobilier;
• régler les aspects immobiliers d'une succession;
• négocier une couverture adéquate d'un immeuble avec un assureur;
• etc.

Pour leur part, les gouvernements, les municipalités, les institutions financières et les promoteurs des secteurs public ou privé prennent chaque jour des décisions de dépenses ou d'investissements qui ont trait à l'immobilier.

Que l'on agisse pour son propre compte ou comme citoyen corporatif, ces décisions doivent s'appuyer sur des critères de grande rationalité.

Très souvent, les enjeux sont de taille et il arrive qu'un climat de crise (divorce, succession, problèmes financiers) nuise à une réflexion éclairée. Il y a donc lieu de s'assurer d'une information de qualité qui motivera l'attitude la plus opportune dans les circonstances.

Le rôle de l'Évaluateur Agréé est de formuler une opinion motivée de la valeur marchande d'un bien immobilier. Pour en arriver à porter un jugement réaliste sur la valeur d'une propriété, l'Évaluateur Agréé utilise une combinaison de trois méthodes éprouvées : les méthodes du coût, de la comparaison et du revenu.

L'expertise de l'Évaluateur Agréé permet à son client de prendre une décision éclairée lorsqu'il veut :

• acquérir, vendre ou transformer une propriété immobilière;
• construire, agrandir ou rénover un bâtiment;
• mettre en valeur son terrain;
• mettre en location un espace situé dans un immeuble;
• établir les revenus potentiels d'une propriété à revenus;
• négocier un financement hypothécaire;
• investir dans des valeurs mobilières fondées principalement sur un    bien immobilier;
• transférer des actifs immobiliers lors d'une restructuration fiscale;
• négocier ou racheter un bail ou un autre contrat;
• réévaluer les actifs immobiliers d'une entreprise ou d'un portefeuille;
• établir la valeur des immeubles entrant dans le patrimoine familial;
• régler les aspects immobiliers d'une succession, d'un divorce ou d'une dissolution de société;
• faire préparer un rôle d'évaluation pour la répartition de l'assiette fiscale municipale;
• vérifier l'exactitude et, s'il y a lieu, contester l'évaluation municipale d'une propriété;
• rétablir le montant des indemnités lors d'une expropriation;
• préparer sa réclamation relative à la valeur d'un immeuble faisant l'objet d'un litige;
• connaître la valeur assurable d'un bâtiment ou négocier un règlement après un sinistre;
• etc.

Bien qu'ils travaillent principalement en évaluation immobilière, plusieurs Évaluateurs Agréés peuvent aussi procéder à l'estimation de la valeur d'un fonds de commerce, d'une entreprise ou d'équipements mobiliers.

Certains Évaluateurs Agréés ont acquis de l'expérience dans des domaines spécifiques tels le milieu agricole ou industriel, le réseau institutionnel, les transports, etc.

La démarche de l'Évaluateur Agréé se fonde sur l'examen méthodique du marché afin d'en tirer des conclusions objectives. Son mandat peut comprendre les étapes suivantes :

Définition du mandat

• définition du but de l'évaluation;
• identification des services requis et du type de rapport demandé;
• estimation des honoraires et des délais de production du rapport.

Recherche

• visite de la propriété pour vérifier les dimensions, les matériaux, l'état d'entretien, l'utilité fonctionnelle des composantes et du plan d'aménagement et pour faire le relevé des caractéristiques physiques du site.
• Dans le cas d'une propriété à revenus : vérification des baux, examen des espaces louables, des loyers et des autres conditions de location, des frais d'exploitation et de tout autre contrat touchant la gestion, la maintenance;
• étude du voisinage pour prendre connaissance des tendances du marché local, de la situation de l'immeuble en question, de la disponibilité des terrains à construire, de l'utilisation des immeubles, de la disponibilité des services et du niveau des prix des immeubles et des loyers;
• relevé de la réglementation municipale, des taxes et des services publics;
• lecture des titres, consultation des plans, analyse des servitudes et autres droits réels pouvant avoir des effets sur l'utilité et la valeur de l'immeuble.

Analyse

• analyse de l'utilisation optimale du terrain et du bâtiment;
• analyse de l'âge apparent du bâtiment et estimation de la longévité productive résiduelle des composantes;
• analyse détaillée des ventes récentes de propriétés comparables dans le voisinage afin de mesurer, par comparaison, la valeur probable de l'immeuble sujet en tenant compte de ses avantages et de ses désavantages;
• analyse des ventes récentes de terrains à construire dans le voisinage;
• analyse des revenus et des dépenses de la propriété et de ses comparables.

Estimation

• analyse du coût de remplacement du bâtiment et calcul de la dépréciation attribuable à la détérioration, au vieillissement, à la désuétude fonctionnelle et à la désuétude économique, estimation du coût des travaux pouvant corriger la détérioration et la désuétude fonctionnelle et estimation du coût probable pour modifier et rénover le bâtiment lorsque nécessaire;
• analyse des conditions de location et estimation des revenus potentiels provenant de la location de l'immeuble et des services aux occupants, du taux d'occupation probable, des frais d'exploitation et prévision du revenu net d'exploitation;
• analyse et estimation du coût du financement, des incidences fiscales particulières et estimation de la valeur économique par actualisation du rendement net probable compte tenu des taux de rendement des investissements immobiliers;
• enfin, regroupement des résultats obtenus par les différentes méthodes d'évaluation afin de déterminer la valeur la plus probable de l'immeuble.

Au besoin, l'Évaluateur Agréé s'adjoindra les services d'autres professionnels pour s'assurer que son analyse tient compte de toutes les informations ayant une incidence particulière sur l'utilisation et la valeur de l'immeuble.

En dernière analyse, l'Évaluateur Agréé devra comparer les résultats obtenus grâce à chacune des trois méthodes. Sa compétence et son expérience lui permettront de porter un jugement sur la fiabilité, la pertinence et le caractère contemporain des données auxquelles il a eu accès.

Il retiendra alors la valeur marchande obtenue au moyen de la (ou des) méthodes offrant le plus haut degré d'exactitude en regard du genre de propriété et du but visé par l'évaluation.

Outre le montant de la valeur marchande ainsi obtenu, le rapport remis par l'Évaluateur Agréé à son client élabore sur les motifs à l'appui de cette conclusion et précise l'ensemble des éléments influençant substantiellement la valeur de la propriété.

Le client dispose donc d'une opinion motivée par un argumentaire sérieux. L'évaluateur peut également convenir avec son client que le rapport produit sera de type formulaire, contenant un sommaire des informations servant à établir la valeur tout en respectant les normes reconnues par l'Ordre.

C'est l'article 23 du Code des professions qui définit la principale fonction des ordres professionnels comme étant la protection du public par le contrôle de l'exercice de ses membres.

Une association professionnelle quant à elle a pour premier mandat de représenter les intérêts de ses membres.

Cela ne signifie pas pour autant que les ordres professionnels ne se soucient pas des intérêts de leurs membres et les associations de ceux du public; toutefois, il peut arriver que les approches ou les priorités divergent, en fonction des mandats respectifs de chacun.

Les deux types d’organismes ont souvent des fonctions similaires telles la formation continue, les activités sociales, l'organisation de colloques ou congrès, la promotion de la profession, les représentations publiques, etc.

Le Code des professions régit les activités de 45 ordres professionnels, divisés en deux types de professions : celles à exercice exclusif et celles à titre réservé.

Dans le cas d’une profession à exercice exclusif, seuls les membres de l’ordre peuvent exercer les activités qui leur sont réservées par la loi et, bien entendu, porter le titre.

Dans le cas d'une profession à titre réservé, bien que les membres d’un tel ordre n’aient pas le droit exclusif d’accomplir des activités professionnelles, l’utilisation du titre est limitée à eux seuls. Ainsi, l'Ordre des Évaluateurs Agréés du Québec (www.oeaq.qc.ca) est un ordre à titre réservé, ce qui signifie que seuls les membres de l'Ordre peuvent se dire "Évaluateur Agréé", "Estimateur Agréé" ou utiliser les initiales "É.A.". Toutefois, les activités d'évaluation immobilière ne sont pas réservées aux seuls membres de l'Ordre.

Seules les personnes inscrites au tableau de l'Ordre peuvent se dire membres de l'Ordre des Évaluateurs Agréés du Québec. Cette inscription se fait annuellement, le 1^er avril de chaque année. Le fait d'avoir obtenu le permis d'Évaluateur Agréé n'implique pas qu'on reste membre à vie.

Ainsi, une personne qui a été retirée du tableau pour non paiement de sa cotisation, sanction disciplinaire (même temporaire, en cours d'année), ne peut se dire membre de l'Ordre ni utiliser le titre ou les initiales réservées aux membres, ni se laisser présenter comme tel.

De même, les étudiants et stagiaires en évaluation, bien qu'inscrits aux registres de l'Ordre ne peuvent se dire membres et ce, tant qu'ils n'auront pas obtenu leur permis et rempli les autres conditions pour être inscrits au tableau (notamment le paiement de la cotisation et le dépôt d'une preuve d'assurance de la responsabilité professionnelle).

Il s'agit de "Chartered Appraiser" dont les initiales sont "C.App." sont aussi réservées par l'article 36 j) du Code des professions.

Préambule

Les membres de l’Institut canadien des évaluateurs (www.aicanada.ca) s’engagent à se comporter d’une manière qui ne portera pas préjudice au public, à l’Institut ou à la profession d’évaluateur immobilier. Les relations des membres avec les autres membres aussi bien qu’avec l’Institut seront marquées par la courtoisie et la bonne foi et les membres feront preuve de respect pour l’Institut et pour ses procédures.

Règles

Il est contraire à l’éthique professionnelle pour un membre :

• de ne pas sciemment se conformer aux statuts, règlements, normes et au programme d’assurance responsabilité professionnelle de l’Institut;
• de se comporter sciemment de manière à porter atteinte à son propre statut professionnel ou à la réputation de l’Institut, à la profession d’évaluateur ou à un autre membre;
• d’agir sciemment de façon trompeuse;
• d’agir de façon frauduleuse;
• de produire sciemment un contrat de service que des évaluateurs raisonnables ne pourraient pas appuyer:
• de prétendre posséder les qualifications, incluant les crédits à l’égard du perfectionnement professionnel continu;
• d’entreprendre un contrat de service sans posséder les compétences nécessaires;
• de refuser de collaborer avec l’Institut;
• de ne pas ouvrir un dossier pour chaque travail assigné;
• de divulguer le résultat d’un contrat de service à toute personne, autre qu’au client, excepté sur autorisation du client;
• de ne pas divulguer tout conflit d’intérêts;
• d’accepter un contrat de service d’évaluation qui soit conditionnel au résultat.